据统计，在2022年房价高点时，首尔中心区域房价超过15万元人民币/平方米，仅次于中国香港，位居全球第二；外围区域的房价也超过7万人民币/平方米。

  在首尔地区，实际交易房价已经下跌25%，部分公寓价格下降了30%-40%，成交量更是暴跌70%以上。

  韩国全国共有5100多万人口，其中有约950万人居住在首尔，占比约18.6%。而首尔的面积仅为605.25平方公里，只占韩国全国的0.6%。

  在韩国，有两种租房制度并存。一种和大多数国家类似，租客支付押金并按月支付租金；另一种制度是韩国独有的，叫“传贳房”制度，又称全租房制度。

  选择“传贳房”这样的形式租房的租客只需要将一大笔押金交给房东即可入住，押金的金额通常是房屋价值的50%-80%不等。在租约期间，租客不需要缴纳租金，只需要承担水电、物业费等基本费用，就可以免费使用住房，直到租约期满并全额取回押金。

  “传贳房”制度源自韩国历史上的传统。在农耕社会传统观念的影响下，人们对土地有很大占有欲，因此在需要钱的时候，比起买卖土地和房产，人们更愿意在一段时间内把地产的使用权转让出去，转让期满后再收回自己的土地。这使得“传贳”行为在韩国民间变得很普遍。

  19世纪后期开始，大量农村人口开始涌入首尔等大都市，导致城市出现严重的住房供给不足，“传贳房”制度开始发展。

  20世纪50年代以后，伴随着战后重建和快速城镇化，韩国再一次出现住房难的问题。当时韩国的银行体系还不发达，无法给小企业和个体户提供融资，需要用钱的房主便将自己的房屋以传贳的方式租赁给承租人，以快速筹集到资金。

  上世纪后半期，“传贳房”在韩国迅速普及，逐渐发展为一种韩国特有的租房制度。

  “传贳房“说是一种租赁制度，但本质上是一种借贷，那一大笔押金就是房东向租客借的贷款，以房子作为抵押，利息就免去的房租。

  最保守和安全的投资方式当然是存银行拿利息。然而，2016年欧债危机导致韩国出口需求下降，韩国央行将基准利率由3.25%大幅下调至1.25%，2020年疫情的爆发，韩国更是将基准利率降到了0.5%。

  大幅降息推动了韩国房地产的起飞，大量“传贳房“的房东拿着租客的押金直接入场购房，再用下一个租客的押金返还之前的押金，将信贷杠杆用到了极致。

  不仅房东加杠杆，由于银行的低利息，慢慢的变多租客开始采用银行借贷的方式支付“传贳房”押金。在高峰时期，“传贳房”占了韩国租房市场的70%。

  在炒房热潮下，从2016年到2021年五年间，韩国房价整体上涨80%以上，而疫情最严重的2020年到2021年，韩国各地房价普遍上涨40%以上，首尔房价翻倍的更是比比皆是。

  文在寅政府时期，韩国曾实施过多项限制房地产价格的措施，包括加征房屋交易税、限制房屋拆迁等，以遏制房价上涨，但是效果不佳。

  在银行利率较低时，“传贳房”制度看起来能让双方都受益。年轻人用较低的成本获得了栖身之所，房东获得了用于投资的资金。

  由于美联储带头开启开始加息，高度依赖外向型经济的韩国只能跟进。自2021年8月至2023年1月，韩国银行先后9次上调基准利率，将基准利率从2021年8月的0.5%上调至2023年1月的3.5%。

  对于租客来说，由于利率上升，贷款负担加重，存款收益上升，更多人会选择转向普通的月租房。

  而对于拿着押金连环炒房的房东来说，一方面买房的贷款成本增加，另一方面如果租客退租，又只有少数的资金退还押金，就只能选择卖房。当大家都抢着卖房，房地产泡沫便开始破裂。

  之前有媒体曝出，有炒房客靠着传贳方式在首尔买了280套房子，最终由于杠杆加太多，资金链断裂，房东直接消失，导致数百名租客毕生的积蓄顷刻之间化为乌有。

  有专家预计，韩国今年还会发生更多、规模更大的传贳诈骗，预计会产生1兆八千亿韩元的损失。

  去年年底以来，韩国政府救市动作频频，这些措施包括对首次购房者和拥有一套住房的人放宽贷款规定；对低总价购房人实施固定利率的贷款优惠；计划减免针对多套住宅拥有者的综合房地产税重课税率。

  韩国总统尹锡悦5月16日表示，本届政府迅速解除上一届政府对房地产施加的限制措施之后，韩国的房地产市场正在趋于稳定。

  目前看，韩国房地产市场的本轮下跌的确已经趋于平缓，但房地产背后的金融风险却远未解除。

  国际金融协会（IIF）5月底公布的多个方面数据显示，今年第一季度，韩国家庭债务与国内生产总值（GDP）之比为102.2%，在34个主要经济体中处于顶配水平，是唯一一个家庭债务规模超GDP的国家。

  韩国的家庭债务主要由抵押贷款构成，近四分之三的家庭财富与房地产关系紧密。韩国家庭几乎80%的未偿贷款采用浮动利率，随着利率的上升，普通购房人面临非常沉重的压力，更不用说放杠杆的炒房买家。

  韩国金融监督管理机构也预计，随着平均抵押贷款利率上涨至7%，拖欠贷款的人数或将增加50万至190万。

  家庭债务居高不下，银行贷款被拖欠，就连韩国的房地产开发商也面临着资金链断裂的风险。

  有媒体报道称，韩国30家大型建筑企业中有11家的负债率超过200%。韩国银行调查亦显示，已有约36％的房地产上市开发商的盈利完全没有办法偿还利息，韩国房地产已经陷入流动性危机。

  在2022年11月，韩国乐高乐园开发商就出现了一笔2050亿韩元（约合1.55亿美元）的债务违约。该笔债务原本由韩国地方政府进行担保，违约发生后，地方政府并没有履行担保职责。这引发了韩国信用债市场的恐慌，韩国政府被迫紧急救市。

  还有更令人感到不安的数据。由于利率长期保持在低位，韩国房地产影子金融（游离于银行系统之外，不受健全法规制度限制的房产基金、信托和项目融资贷款等房产金融投资产品）已达到750万亿韩元，刷新历史最高纪录，比2018年末增加88.6%之多。

  在家庭、银行、开发商，乃至整个金融体系都面临风险的情况下，韩国楼市这颗雷，仍随时有可能引爆。

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